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Quem aluga seu imóvel por plataformas como Airbnb ou Booking, por exemplo, convive hoje com um cenário de incertezas tributárias. O cenário atual e as próximas alterações do novo sistema de tributação têm que ser considerados pelo locador desde já para planejar a sua atividade e investimentos.
Este artigo traz um panorama atualizado do que efetivamente está em vigor e do que está por vir, com foco nas obrigações práticas do locador.
ISS sobre locação por temporada: a disputa que o Judiciário tem afastado
Pela Constituição, o ISS incide sobre prestação de serviços. Locação, por si só, não é prestação de serviço — entendimento que o Supremo Tribunal Federal consolidou ao editar a Súmula Vinculante nº 31, declarando inconstitucional a cobrança do imposto sobre a locação de bens móveis, com lógica que se aplica também à locação de imóveis. O Superior Tribunal de Justiça e tribunais estaduais seguem a mesma linha, aplicando esse precedente aos casos de locação por temporada via plataformas digitais.
Apesar disso, alguns municípios têm editado leis para cobrar o ISS dessa atividade. Salvador (Lei Municipal 9.877/2025) e Ponta Grossa (Lei Municipal 15.600/2025) responsabilizaram as próprias plataformas pelo recolhimento, classificando a locação por temporada como serviço de hospedagem dos itens 9.01 e 9.02 da lista anexa à LC 116/2003. A questão, porém, esbarra em obstáculo histórico: quando a LC 116 foi sancionada, a inclusão de “locação” foi vetada, justamente para impedir a cobrança do ISS sobre operações dessa natureza.
A consequência prática para o locador é que autuações municipais de ISS sobre locação por temporada têm sido revertidas no Judiciário, e o proprietário pessoa física que aluga seu imóvel diretamente ou por plataformas, sem prestar serviços agregados (como limpeza diária, refeições, recepção), permanece sujeito apenas ao Imposto de Renda da pessoa física, sem incidência de ISS, ICMS ou tributos equivalentes no regime atual.
O Imposto de Renda continua valendo e a fiscalização ficou mais ampla
Independentemente da reforma, a renda obtida com aluguel por temporada continua tributada pelo Imposto de Renda da Pessoa Física, conforme a tabela progressiva mensal, pela sistemática do carnê-leão, podendo chegar à alíquota de 27,5%. Aluguéis dentro da faixa de isenção mensal permanecem isentos.
A novidade nessa frente é o aumento expressivo da capacidade de fiscalização da Receita Federal, que tem operado o cruzamento de dados entre informações de plataformas, declarações de inquilinos, movimentações bancárias e os dados do Cadastro Imobiliário Brasileiro (CIB). Quem omitiu rendimentos no passado tem hoje menos margem de manobra do que tinha há alguns anos, e a regularização espontânea costuma ser caminho menos custoso do que aguardar uma autuação.
Reforma tributária: o que efetivamente diz a Lei Complementar 214/2025
A base normativa correta da reforma do consumo é a Lei Complementar nº 214, de 16 de janeiro de 2025, posteriormente alterada pela Lei Complementar nº 227, de 2026. As duas leis instituem e ajustam o Imposto sobre Bens e Serviços (IBS) e a Contribuição sobre Bens e Serviços (CBS), os tributos que substituirão, gradualmente entre 2027 e 2033, o PIS, a Cofins, o ICMS e o ISS no consumo.
Para a locação de imóveis, dois dispositivos da LC 214 são centrais:
O artigo 251, § 1º, estabelece que a pessoa física que realiza operações com bens imóveis será considerada contribuinte do regime regular de IBS e CBS, no caso de locação, quando cumprir cumulativamente dois critérios: receita total anual com a atividade superior a R$ 240.000 (valor atualizado mensalmente pelo IPCA, conforme o § 5º do mesmo artigo) e mais de três imóveis distintos. O § 2º, II, do mesmo artigo prevê hipótese complementar: a pessoa física também passa a ser considerada contribuinte no próprio ano-calendário caso a receita exceda em 20% o limite anual, ou seja, ultrapasse R$ 288.000, o equivalente a uma média de R$ 24.000 mensais.
O artigo 253, com redação dada pela LC 227/2026, é o dispositivo específico da locação por temporada. Estabelece que a locação de imóvel residencial por contribuinte do regime regular, com período não superior a 90 dias ininterruptos, será tributada pelas mesmas regras aplicáveis aos serviços de hotelaria. Os §§ 1º e 2º, incluídos pela LC 227/2026, deixam claro que essa equiparação à hotelaria só atinge a pessoa física que já se enquadre como contribuinte do regime regular, ou seja, que tenha mais de três imóveis e receita anual superior a R$ 240.000.
Em outras palavras, o pequeno proprietário, que aluga um, dois ou três imóveis por temporada, mesmo via Airbnb, permanece fora da incidência do IBS e da CBS, segue tributado apenas pelo Imposto de Renda da pessoa física, como já ocorre hoje.
Alíquotas estimadas: o que dizem os especialistas
A LC 214 não fixa as alíquotas de IBS e CBS. Elas serão definidas por legislação posterior. Por isso, todos os percentuais que circulam na imprensa são estimativas de especialistas, com variações relevantes:
Para a locação residencial tradicional, há previsão de redutor social de 70% aplicado mensalmente sobre a alíquota cheia, com isenção integral para aluguéis até R$ 600 por imóvel. A alíquota efetiva nesse regime tem sido estimada por consultorias em torno de 8% a 8,4%. Para a locação por temporada equiparada a hotelaria, o redutor é menor, algumas estimativas falam em queda do redutor de 70% para 40%, podendo a carga total chegar próximo aos 35% a 36% quando somada ao Imposto de Renda. Houve estimativas mais elevadas, na faixa de 44%, mas a Receita Federal afirmou em comunicado oficial que esses números não se sustentam.
A divergência se explica em parte porque o efeito líquido depende da possibilidade de aproveitamento de créditos tributários sobre despesas como reformas, manutenção, corretagem e intermediação imobiliária, créditos esses inexistentes no regime atual de PIS/Cofins cumulativo. Para o investidor profissional, isso pode amortecer significativamente o aumento; mas para o pequeno proprietário não enquadrado como contribuinte, o tema simplesmente não se aplica.
Cronograma e o que fazer agora
A reforma terá implementação gradual: 2026 é ano de ajustes e início de transição, com cobrança efetiva e plena escalonada entre 2027 e 2033, conforme cronograma da própria reforma.
Na prática, o que cada perfil de locador deve observar:
O proprietário pessoa física com até três imóveis ou receita anual abaixo de R$ 240.000 segue exclusivamente sob Imposto de Renda, sem mudanças estruturais, desde que mantenha a declaração regular dos rendimentos e o recolhimento mensal pelo carnê-leão.
O proprietário com estrutura mais profissionalizada (mais de três imóveis e receita acima de R$ 240.000 anuais ou R$ 24.000 mensais), especialmente atuando com curta temporada, será diretamente afetado e deve, ainda em 2026, simular sua carga futura e considerar reorganização patrimonial, inclusive a avaliação de estruturas societárias como holdings, que podem reduzir a carga total em determinados cenários.
Para todos os locadores, independentemente de porte: a regularidade da declaração de Imposto de Renda e o registro adequado dos contratos seguem sendo a base mínima de segurança jurídica e tributária.
Este artigo tem caráter exclusivamente informativo e foi elaborado com base na legislação vigente (LC 214/2025 e LC 227/2026), em comunicados oficiais da Receita Federal e em manifestações de especialistas do mercado, todos publicados até o início de 2026. Como a regulamentação infralegal e as alíquotas definitivas ainda dependem de atos normativos posteriores, recomenda-se acompanhamento contínuo e análise individualizada de cada situação por advogado de confiança.