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Quem é proprietário de apartamento em condomínio residencial e quer disponibilizá-lo em plataformas como Airbnb, Booking ou similares precisa estar atento a uma decisão recente do Superior Tribunal de Justiça que alterou de forma significativa o tratamento desse assunto.
Em 7 de maio de 2026, a Segunda Seção do STJ concluiu o julgamento do REsp 2.121.055, sob relatoria da Ministra Nancy Andrighi, e firmou entendimento de que a oferta de imóvel em plataformas digitais de hospedagem de curta temporada depende de prévia aprovação do condomínio, por quórum de no mínimo dois terços dos condôminos em assembleia.
O QUE DECIDIU A SEGUNDA SEÇÃO
O ponto central do julgamento é a qualificação jurídica do negócio. Para o colegiado, os contratos intermediados por plataformas como o Airbnb não se enquadram propriamente nem como locação por temporada (Lei 8.245/91) nem como hospedagem hoteleira tradicional (Lei 11.771/2008), configurando contratos atípicos.
A consequência prática dessa qualificação é decisiva. Conforme registrou a ministra relatora, o meio de divulgação do imóvel (plataforma digital, imobiliária, classificado em jornal) é irrelevante para a natureza jurídica do negócio. O que importa é a exploração econômica do imóvel mediante uso por terceiros em caráter transitório, o que descaracteriza a destinação residencial da unidade.
Dois dispositivos do Código Civil sustentam a decisão:
- O artigo 1.336, IV, que impõe ao condômino o dever de dar à sua unidade a mesma destinação prevista para a edificação.
- O artigo 1.351, que exige aprovação de dois terços dos condôminos para mudança da destinação do edifício ou da unidade.
Em condomínio com destinação residencial, portanto, a exploração econômica via plataformas digitais só é lícita se houver deliberação assemblear nesse sentido, com o quórum qualificado. O que vai na contramão das decisões anteriores do STJ, nos quais a ausência de vedação autorizava a prática.
COMO O TEMA EVOLUIU ATÉ AQUI
Em 2021, no julgamento do REsp 1.819.075/RS pela Quarta Turma, relatado para o acórdão pelo Ministro Raul Araújo. Naquela ocasião, a Corte decidiu que, havendo previsão expressa de destinação exclusivamente residencial na convenção condominial, o proprietário não poderia oferecer a unidade em plataformas de hospedagem atípica sem autorização da maioria qualificada dos condôminos. O precedente, contudo, tinha base fática peculiar: locação fracionada de quartos a pessoas estranhas entre si, com características que se aproximavam de hostel informal.
No mesmo ano, a Terceira Turma, no REsp 1.884.483/PR, relatado pelo Ministro Ricardo Villas Bôas Cueva, foi além: admitiu a validade de deliberação assemblear que, alterando a convenção, passou a vedar a locação por prazo inferior a noventa dias. O fundamento foi a inegável afetação do sossego, da salubridade e da segurança causada pela alta rotatividade de pessoas.
Apesar desses dois precedentes relevantes, o tema permanecia com divergências práticas nas instâncias inferiores. Decisões mais recentes, como o AREsp 2.900.690/GO (Min. Daniela Teixeira, outubro de 2025), chegaram a afirmar que a locação temporária por plataformas digitais não constituiria, por si só, violação às normas condominiais, exigindo-se prova concreta de perturbação ao sossego. O cenário, portanto, era de insegurança jurídica.
A decisão de maio de 2026 vem justamente resolver essa divergência, ao consolidar na Segunda Seção um critério objetivo: sem deliberação assemblear que autorize, com quórum de 2/3, o uso da unidade para essa finalidade, a prática está vedada em condomínios residenciais, independentemente de comprovação de prejuízo concreto.
O QUE MUDA NA PRÁTICA
Para o proprietário que já anuncia ou pretende anunciar imóvel residencial em plataformas digitais, a recomendação prática é verificar (i) o que prevê a convenção do condomínio, (ii) se existe deliberação assemblear regular sobre o tema, e (iii) qual o quórum efetivamente alcançado. Atuar sem essa autorização expõe o proprietário ao risco de incidência de penalidades ou judicialização do tema.
Para o condomínio que pretende coibir a prática, o caminho é convocar assembleia e deliberar formalmente sobre a destinação, observado o quórum qualificado de dois terços. A simples ata, sem o quórum exigido, poderá ensejar a anulação judicial da deliberação assemblear.
Para o investidor que adquire imóveis com finalidade específica de exploração por plataformas, o ponto de atenção desloca-se para o estágio anterior à compra: investigar a convenção condominial, eventuais deliberações já tomadas e, sobretudo, a vocação do empreendimento. Edifícios com características de uso misto ou condo-hotel, expressamente concebidos para essa finalidade, continuam aptos a tal exploração. Já condomínios residenciais clássicos passam a exigir cautela redobrada.
A decisão da Segunda Seção representa o fechamento de um ciclo iniciado há quase cinco anos no STJ e oferece, pela primeira vez, um critério objetivo aplicável de forma uniforme em todo o território nacional: a regra é a vedação em condomínios residenciais; a exceção é a deliberação assemblear que autorize, com quórum de dois terços.
Resta agora acompanhar de que forma os tribunais estaduais incorporarão o entendimento aos casos pendentes, em especial àqueles em que já há decisão de mérito em sentido diverso.
Este artigo tem caráter exclusivamente informativo e não substitui a análise individualizada de cada caso por advogado de confiança. Para questões específicas envolvendo locação por curta temporada, convenções condominiais ou litígios em curso, recomenda-se consulta jurídica.